Что нового в мире законодательных нестыковок? И как быть, если нормы ГК не вполне согласуются с практикой ВАС? Петербургские юристы обсудили правовые коллизии в договоре аренды и попытались определиться «с чем это едят». Арендные нюансы стали главной темой открытого форума для практиков, объединившего десятки специалистов. Роман Бевзенко, начальник Управления частного права ВАС РФ, проанализировал последние изменения в ГК и поделился выводами с коллегами. ПравоПресс получил информацию из первых уст и выделил ключевые моменты.

Доклад Романа Бевзенко был организован по принципу «что нужно обязательно учесть в работе». В первую очередь Бевзенко остановился на «двух днях непослушания» - правовой коллизии, которая возникла 2 и 3 марта 2013 в связи с принятием первой части Гражданского Кодекса. Нормы из разных блоков документа оказались несостыкованы: в итоге произошла отмена государственной регистрации аренды, а через 2 дня – «отмена отмены» и страшная путаница. 

Анализируя ситуацию, Бевзенко напомнил коллегам, что сегодня система базируется на двух принципах: собственность и аренда. И подчеркнул, что второй вариант – ненадёжное основание для пользования чужой недвижимой «вещью»: в договорах аренды есть масса лазеек для неисполнения обязательств. 

По мнению докладчика, более совершенная схема – совокупность ограниченных вещных прав, девять из которых получат постоянную прописку в обновленном ГК. По новой концепции обязательства не будут накладываться на «вещь» (здания, землю и прочее), не будут следовать за вещью после перепродажи и, соответственно, не угрожают новому собственнику. Это означает, что в теории вещные права делают регистрацию аренды избыточной. 

По логике законодателя - раз аренда больше не затрагивает интересы третьих лиц, её можно не регистрировать, избавившись от лишних проволочек. И всё бы ничего, вот только ГК решили принимать по частям, и вопрос регистрации аренды попал в первый блок, а вещного права – в пятый. 1 марта поправки вступил в силу и получилось, что «аренда против третьих лиц» не была вовремя отменена, а статья 617 заработала против граждан. 2 и 3 марта, пока коллизию спешно устраняли, у собственника были все шансы купить «кота в мешке»: квартиру или офис, обременённую арендой на следующие 50 лет. 

Как сложится судебная практика в отношении договоров «дней непослушания», сказать трудно. Бевзенко предположил, что, возможно, суды будут запрещать продажу объектов, арендованных на сомнительных условиях 2 и 3 марта, до окончания срока аренды. 

Другая проблема, на которой подробно остановился начальник Управления частного права ВАС РФ, - аренда «части вещи». Речь идёт об объектах вроде офиса в торговом комплексе, одной комнаты в большой квартире, участка крыши или фасада здания. Роман Бевзенко обратил внимание аудитории на то, что статья 607 ГК в принципе не предусматривает такой тип аренды: ни запрета, ни разрешения нет. 

В документе указано, что в аренду могут быть переданы только вещи: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства. Представляется очевидным, что часть земельного участка или помещения не может признаваться вещью. 

Получается, что формально кодекс не даёт взять в аренду не вещь, а «часть вещи» и ссылка на указанную норму служит самостоятельным и порой единственным обоснованием вывода о невозможности арендовать часть помещения или земельного участка. В итоге огромное количество подобных сделок заключается самым причудливым образом. Так, фактическая аренда одного квадратного метра холла под установку банкомата в договоре может значиться как «услуги».
Комментируя минусы подобного положения, Бевзенко отметил, что аренда исторически считалась «договором для бедных», в первую очередь, защищая права арендаторов. И было бы справедливо сохранить такую патерналистскую практику для мелких коммерсантов, которые, как правило, и арендуют одну секцию в офисе. 

В ситуации наметился поворот после пленума Высшего Арбитражного Суда 2009 года, на котором к договору на пользование части крыши применились правила договора аренды. Получилось, что кодекс говорит: «аренда – это пользование вещью», а ВАС уточняет: «пользование частью вещи – тоже аренда». И если судебно-арбитражная практика отдает предпочтение буквальному прочтению норм Закона о регистрации, благословивших аренду частей помещений и участков, то теории гражданского права так просто проблему не разрешить.

По мнению Романа Бевзенко, корень противоречия – в разграничении владельческой и пользовательской функции аренды. Если человек снимает весь офис (то есть вещь целиком), он вступает в пользование и владение, если одну комнату в том же офисе (то есть «часть вещи») – только в пользование. При этом важно учитывать, что аренда даже «части вещи» накладывает обременение на объект и должна быть зарегистрирована. В раздел ЕГРП, соответствующий «вещи», вносятся изменения, а участок, подлежащий передаче в аренду, выделяется: заштриховывается или обводится.

Докладчик резюмировал: договор аренды «части вещи» следует приравнивать к договору аренды вещи целиком, с оговоркой, что к арендатору не переходит право владения вещью. Объем же права пользования определяется, в том числе, принятыми в хозяйственной практике способами: штриховкой, линиями и т. п.